認知症になった親名義の不動産を売却するには？
認知症になってしまった親の介護施設入所に伴い、その費用にあてるため空き家となった親名義の不動産を売却したい、というご相談をいただくことがあります。このような場合、たとえ売却したお金が施設のための費用になるとしても、本人の判断能力がないため、親を売主として売却することはできません。そこで後見人の手続きを取り、親に代わって不動産売却を行うことになります。これを「成年後見制度」と言います。
成年後見制度とは
成年後見制度とは、判断能力が不十分な人が不利益を被ることがないよう、家庭裁判所によって選任された成年後見人等が、本人に代わって財産や権利を守る制度です。この手続きを行えば、子が成年後見人になることで「親の代理」として不動産の売却（売買契約）をすることが可能になります。
成年後見制度には、本人の判断能力が不十分になってしまった時に行う「法定後見制度」と、本人の判断能力が低下した場合に備えて行う「任意後見制度」の2種類がありますが、ほとんどの場合が「法定後見制度」です。「法定後見制度」は本人の判断能力の状況により、3つに分類されていて、類型により後見人等に与えられる権限や職務の範囲が異なります。
１、本人の判断能力が全くない場合 「後見」
２、本人の判断能力が特に不十分な場合 「保佐」
３、本人の判断能力が不十分な場合 「補助」
これらの権限や職務の範囲は家庭裁判所によって決定されます。
成年後見制度の手続き
成年後見制度を利用する場合は、家庭裁判所に申し立てを行います。
１、申し立て
必要書類と申立書類を準備して、家庭裁判所へ申し立てを行います。法定後見人の申し立てができるのは本人、配偶者、四親等内の親族です。申し立ての手続きは自分で行うこともできますし、弁護士や司法書士などの専門家に依頼することもできます。
２、調査審理
申立書類の審査とともに、申立人、本人、成年後見人候補者が家庭裁判所に呼ばれ、事情や意思確認が行われます。必要と判断された場合、精神鑑定が行われることもあります。
３、審判
後見人が選任されます。一般的には申立書に記載した候補者が選任されますが、場合によっては家庭裁判所の判断で、弁護士や司法書士等が選任されることもあります。
４、審判確定・後見登記
家庭裁判所から審判書謄本が郵送されます。家庭裁判所の嘱託により法務局で後見登記が行われると、法定後見が開始されます。
申し立てから法定後見の開始までは2ヶ月～3ヶ月ほどかかることが多く、ある程度の期間を要します。また状況によって想定どおりに進まない場合もあるので、余裕をもって進めるのがよいでしょう。
不動産の売却
成年後見人になると、被成年後見人（親）のために必要がある場合、代理で不動産を売却することが可能になります。まずは不動産会社に物件の査定を依頼し、成年後見人としての売却であることも相談して販売活動を進めていきましょう。
とはいえ、居住用不動産（実家）については自由に売却できるわけではなく、家庭裁判所に申し立てを行って処分許可を得る必要があります。
成年後見制度とは「判断能力が不十分な人に代わって財産や権利を守る」ものなので、居住用不動産を売却することが本人のためになるという、必要性や妥当性がなければいけないということです。家庭裁判所の許可を得ずに行った契約は無効となります。
家庭裁判所への申し立ては購入者が見つかって不動産売買契約をした後に行い、不動産の全部事項証明書や固定資産評価証明書の他、契約書案や不動産査定書などの提出が求められます。許可が出るまで約1ヶ月程度かかります。
まとめ
認知症や意識障害などにより自分で売却が行えなくなった場合は、成年後見制度を利用することになりますが、成年後見人になっても居住用不動産を売却するには、家庭裁判所の許可が必要です。
そのため通常の売却とは違い、家庭裁判所の許可が出るまで決済（引渡し）できない点を踏まえて進めることや、許可がおりなかった場合は白紙解約になる特約を定めておくなど、仲介を行う不動産会社の経験も重要になります。成年後見人として不動産の売却を検討される際は、そうした点も考慮して不動産会社を選ぶようにしましょう。もしご不安なことがあれば、当社までお気軽にご相談ください。
